უძრავი ქონება კიდევ ერთხელ გაძვირდება. ამაზე გავლენას, ერთი მხრივ, მიგრაციის ახალი ნაკადი, მეორე კუთხით კი, სასწავლო წლის დაწყება ახდენს. ბინებზე მოთხოვნა ახლაც ძალიან გაზრდილია, განსაკუთრებით კი დედაქალაქის გარეუბნებში.

ბოლო დროს უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნა-მიწოდების პრინციპი დარღვეულია. საქართველოში, განსაკუთრებით კი თბილისში, ბინებზე მოთხოვნა იმდენად გაზრდილია, რომ მიწოდებას ვეღარ აბალანსებს, ასეთი ვითარება ქვეყანაში უკრაინაში ომის დაწყების შემდეგ შეიქმნა, რაც დღემდე გრძელდება. მიგრაციის მორიგმა ტალღამ და ახალი სასწავლო წლის დაწყებამ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა კიდევ ერთხელ გაზარდა, შესაბამისად, მომატებულია ღირებულებაც.

სწორედ მოთხოვნის გაზრდის და ბინების გაძვირების მორიგ ტალღაზე საუბრობს ბაზრის ექსპერტი, სააგენტო კონმპანია "კიბეს” ხელმძღვანელი ნელი გოგუაძე და ადასტურებს, რომ ბინების დაქირავება განსაკუთრებით სტუდენტებს უჭირთ.

"უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა გაზრდილია, შესაბამისად, ბინები გაძვირებულია, განსაკუთრებით თბილისის გარე უბნებში. ახლა მიწოდება უფრო ნაკლებია, ვიდრე მოთხოვნა. იყო ბინები, რომელიც ქირავდებობდა 800 დოლარად და ახლა 1000 დოლარზე არის ასული ფასი.

წარმოიდგინეთ, მოთხოვნა იმდენად მაღალია, რომ გასაქირავებელ ბინას ვერ იპოვი. ბინები უკვე ძნელად იშოვება და განსაკუთრებით სტუდენტურ სეგმენტს უჭირს ბინის დაქირავება. მხედველობაში მაქვს ცენტრალური უბნები: საბურთალო, ვაკე, ვერა. თბილისის გარეუბნებშიც გაზრდილია ღირებულება, მაგრამ სტუდენტების მოთხოვნა ცენტრალურ უბნებზე უფროა, რადგან იქ სწავლობენ, თუმცა ალბათ, მათ სხვა უბნებში გადანაცვლება მოუწევთ”, - განუცხადა ნელი გოგუაძემ "რეზონანსს”.

უფრო ნათელი რომ იყოს, მიგრაციის რა ნაკადზეა საუბარი, გაგაცნობთ შინაგან საქმეთა სამინიტროს რამდენიმე დღის წინ გამოქვეყნებულ სტატისტიკას. 2 დღის წინ გავრცელებული მონაცემებიდან ირკვევა, რომ 10 დღეში საქართველოს საზღვარი რუსეთის 78 742-მა მოქალაქემ გადმოკვეთა, ქვეყანა კი დატოვა რუსეთის 62 120-მა მოქალაქემ. მიგრაციის ახალი ნაკადი კი, საქართველოსკენ რუსეთში მობილიზაციის გამოცხადების შემდეგ წამოვიდა.

რაც შეეხება ახალი სასწავლო წლის დაწყებას, უნივერსიტეტებმა სწავლა დასწრებით ფორმატში განაახლეს. შესაბამისად, თბილისში რეგიონებიდან ჩამოსული სტუდენტებისთვის ბინის ქირაობა აქტუალური და საკმაოდ პრობლემური საკითხია. უკრაინაში დაწყებული ომის შემდეგ, საქართველოში უძრავ ქონებაზე გაზრდილი მოთხოვნის გამო, ბინები 2-ჯერ და 3-ჯერაც გაძვირდა, ამიტომ სტუდენტებს ახლა ბინის მოძიება ძალიან უჭირთ.

სტარისტიტიკის ეროვნული დეპარტამენტის ინფორმაციით, 2022 წელს სტუდენტების რაოდენობამ 190 ათასს გადააჭარბა. უცნობია, რამდენი მათგანი სწავლობს დედაქალაქში, თუმცა თუ გავითვალისწინებთ იმ ფაქტს, რომ უმაღლესი საგანმანათლებლო დაწესებულებების უმრავლესობა სწორედ თბილისშია, უნდა ვივარაუდოთ, რომ სტუდენტების დიდი ნაწილი განათლებას დედაქალაქში იღებს.

არსებულ ვითარებაზე საუბრობს უძრავი ქონების ეროვნული ასოციაციის მრჩეველთა საბჭოს წევრი, კომპანია „ნოუბლ რიალ ისთეითის” დამფუძნებელი ვაჟა მებაღიშვილიც

"ყველამ ვიცით, რომ უძრავ ქონებაზე ფასები გაიზარდა, თუმცა რუსეთში მობილიზაციის გამოცხადების შემდეგ ღირებულება არ გაზრდილა, რადგან ბინები უკვე გაძვირებულია და ისედაც მაღალ ნიშნულზე უძრავი ქონების ფასი. პირიქით, ფასების ნაწილობრივ დასტაბილურდა, ამიტომ ამ ამბავს დიდი ცვლილება არ მოუხდენია ბაზარზე.

აქცენტს სხვა საკითხზე უფრო გავაკეთებდი, რომელიც ეხება გამოსახლებას და ბინის მესაკუთრეების უფლებებს. როდესაც ადამიანი აქირავებს უძრავ ქონებას, არც ისე ადვილია დამქირავებლის ბინიდან გამოშვება. ეს პრობლემა მხოლოდ ჩვენთან არ არის, ევროპაშიც ასე ხდება. მაგალითად, ესპანეთსა და იტალიაშიც მოითხოვეს კანონში ცვლილების შეტანა.

ჩვენ, როგორც უძრავი ქონების ეროვნულმა ასოციაციამ და მე, როგორც თავმჯდომარემ, სრული მზაობა გამოვუცხადე ხელისუფლებას და იმ პირებს, რომლებიც ამ პროცესში მონაწილებას იღებენ, რომ დავეხმაროთ და ვიმუშავოთ, რათა ჩვენი მოქალაქეების უფლებები იყოს დაცული და კანონი კი მეტად მყარი.

ყოველ ფაზაზე თუ იმაზე ვისაუბრებთ, რომ ფასებმა მოიმატა ან შემდგომში მოიმატებს, ეს ძალიან ნეგატიურ ეფექტს მოახდენს. მაღალი ტარიფები ნარჩუნდება და ადეკვატურობას არ შეესაბამება, რადგან არ შეიძლება პატარა ბინები ის ფასი ღირდეს, რაც დღესაა.

სასწავლო წლის დაწყება კი, ალბათ, უფრო შეეხო ქუჩაში საცობებს და გადატვირთულობას. ფასის ცვლილებაზე ეს დიდ გავლენას არ ახდენს”, - განუცხადა ვაჟა მებაღიშვილმა "რეზონანსს”.

ბინების გაძვირებაზე საუბრობენ კომპანია "არსშიც”, სადაც ვარაუდობენ, რომ წლის ბოლომდე ბინების ფასები კიდევ 5%-ით გაიზრდება.

როგორც კომპანიის გენერალურმა დირექტორმა ბესო ორთოიძემ აღნიშნა, ამ დროისთვის უძრავი ქონების ღირებულება 20-25%-ით უკვე მომატებულია.

"ამ დროისთვის ბინების წლიური ფასების დაახლოებით 20-25%-იანი ზრდა გვაქვს, ლოკაციების მიხედვით. ჩემი პროგნოზით წლის ბოლომდე ეს მაჩვენებელი კიდევ 5%-ით გაიზრდება, ანუ ჯამურად 30%-იან ზრდას მოველით“, - განაცხადა ბესო ორთოიძემ "ბიზნეს პალიტრასთან” და დასძინა, რომ ფასების ზრდა უფრო მეტად გარეუბნებში შეინიშნება, სადაც ბინების ღირებულება უფრო დაბალი იყო, ხოლო ყველაზე ნაკლებად ეს პრობლემა პრემიუმ სეგმენტს შეეხო, რომლის ფასიც ისედაც მაღალი იყო.

„თუ აქამდე გარეუბნებში კვადრატულის ღირებულება 500-600 დოლარი იყო, ახლა გახდა 700-800 დოლარი. მიუხედავად ფასის ზრდისა, მოთხოვნა არის მზარდი, ესეც გაძვირების ერთ-ერთი პირობაა“, - დასძინა ბესო ორთოიძემ.

კიდევ ერთი სამშენებლო კომპანია "არქის” დამფუძნებელი ილია წულაია ამბობს, რომ კონკრეტულად მათ შემთხვევაში, მოთხოვნის ზრდის მთავარი ფაქტორი მიგრანტების ნაკადი არ არის.

„მას შემდეგ, რაც რუსეთ-უკრაინის ომი დაიწყო, ჩვენთან, დაახლოებით, 700-800 ბინა გაიყიდა და მიგრანტებზე, რომლებიც საქართველოში შემოვიდნენ, მაქსიმუმ 7-8 ბინა იქნება გაყიდული. ერთეული შემთხვევებია, როდესაც ბინები რუსებმა, უკრაინელებმა და ბელარუსებმა შეიძინეს. ძირითადად, ქართველები ყიდულობენ.

ამდენად, უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის ზრდაზე, შეიძლება, დადებითი ეფექტი უფრო იმან მოახდინა, რომ მიგრანტები, რომლებიც შემოდიან საქართველოში, ქირაობენ უძრავ ქონებას იმ ადამიანებისგან, ვისაც აქვს უკვე ეს ქონება. შესაბამისად, გაიზარდა მოთხოვნა და გაძვირდა უძრავი ქონების ქირის ღირებულება. შედეგად, ჩვენმა მოქალაქეებმა და ტრადიციულმა კლიენტებმა გადაწყვიტეს, რომ დამატებით შეეძინათ უძრავი ქონება, რადგან ნახეს, რომ გაქირავება მოგებიანია და გარკვეულწილად, ამანაც წაახალისა მოთხოვნა.

უფრო მეტად კი უძრავი ქონების გაძვირება განაპირობა არა მოთხოვნის ზრდამ და ამ ეფექტმა, არამედ სამშენებლო მასალების გაძვირებამ, რამაც ბევრი დეველოპერი იძულებული გახადა, გასაყიდი ფასი გაეზარდა. თვითღირებულება, დაახლოებით, 40%-ითაა გაზრდილი, რაც დაახლოებით, 150-160 დოლარით გაძვირებას ნიშნავს. შესაბამისად, ეს ვითარება თუ არ აისახა გასაყიდ ფასში, მშენებლობა ვერ გაგრძელდება“, - აღნიშნა ილია წულაიამ.

"თიბისი კაპიტალის” მიერ გამოქვეყნებული ინფორმაციით დგინდება, 2022 წლის აგვისტოში გასული წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით, თბილისში ქირის ფასი 79%-ით არის გაზრდილი. წელს აგვისტოში ქირის ფასი 1კვ/მეტრზე 8.9 აშშ დოლარია.

რაც შეეხება გასაყიდ ფასს, უძრავი ქონების ღირებულება წლიურად 27%-ით არის გაზრდილი. 2022 წლის აგვისტოს მონაცემებით, დედაქალაქში 1 კვ/მეტრის ყიდვის საშუალო ღირებულება 999 აშშ დოლარს შეადგენს.

ამასთან, „თიბისი კაპიტალის“ ცნობით, საანგარიშო პერიოდში თბილისში უძრავი ქონების გაყიდვები 27%-ით არის გაზრდილი. მიმდინარე წლის აგვისტოში ჯამში - 3 610 ტრანზაქცია დაფიქსირდა.

კვლევის თანახმად, 2022 წლის აგვისტოს მონაცემებით, რაიონები თბილისში, სადაც ყველაზე მეტად გაიზარდა საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაყიდვები, არის: დიდი დიღომი - 80%, კრწანისი - 79% და საბურთალო - 38%-იანი ზრდა.

რაც შეეხება ღირებულებას, აგვისტო საცხოვრებელი უძრავი ქონების გასაყიდი ფასი თბილისში ყველაზე მეტად - 31%-ით გაიზარდა საბურთალოს რაიონში, მას მოსდევს გლდანი და ნაძალადევი, შესაბამისად, 30% და 28%-იანი ზრდით.