საქართველოში ბინებზე ქირის გადასახადი შემცირდა, თუმცა ბაზარი რეალობას მაინც მოწყვეტილია. მიუხედავად იმია, რომ მოთხოვნა შემცირებულია და თანდათან დაიკლებს, ყველგან მაინც მაღალი ფასებია. სწორედ ასეთ გაბერილ ღირებულებაზე აკეთებს აქცენტს ეროვნული ბანკი და რეკომანდაციას იძლევა, რომ სესხის გაცემის დროს აღნიშნული არასწორი ტრენდი იყოს გათვალისწინებული.

ვითარება რომ რეალობას მოწყვეტილია, ამაზე უკვე საქართველოს ეროვნული ბანკიც ალაპარაკდა. მათ მიერ გავრცელებულ ინფორმაციაში ნათქვამია, რომ უძრავი ქონების ქირის ფასი დღეს 30%-ით აღემატება რეალურ ნიშნულს.

„უძრავი ქონების ბაზარზე ქირის ფასი კვლავ გაზრდილ დონეზე ნარჩუნდება. ბოლო წლებში უძრავი ქონების ბაზარზე ფასებისა და ქირის ზრდის ტენდენცია შეინიშნება, რაც ერთი მხრივ, გაზრდილი მოთხოვნით, ხოლო მეორე მხრივ, მშენებლობის მომატებული ხარჯებითაა განპირობებული. რუსეთის მიერ უკრაინაში საომარი მოქმედებების დაწყების შემდეგ ქვეყანაში გაზრდილი მიგრაციის შედეგად უძრავ ქონებაზე მოთხოვნამ მოიმატა.

ჩვენი გადაწყვეტილება მხოლოდ სარეკომენდაციო ხასიათისაა ბანკების მიმართ. რეკომენდაციას ვუწევთ, ეს დინამიკა, რომ ფასები 30%-ით არის გაზრდილი ტრენდთან შედარებით, გაითვალისწინონ დაკრედიტებისას. ეს არ შეეხება მხოლოდ სამომხმარებლო ან იპოთეკურ სესხებს, არის უფრო ზოგადი ხასიათის რეკომენდაცია. როდესაც სესხი გაიცემა ქირის შემოსავლის საფუძველზე, აქ ბანკებმა უნდა გაითვალისწინონ ამ შემოსავლის გრძელვადიანი სტაბილურობა სესხის ვადის განმავლობაში და გაითვალისწინონ ის, რომ ეს ქირა შეიძლება დღეს 30%-ით იყოს მომატებული გრძელვადიან ტრენდთან შედარებით,“ - აღნიშნა ეროვნული ბანკი ვიცე-პრეზიდენტმა პაპუნა ლეჟავამ.

ეროვნული ბანკის აღნიშნულ რეკომენდაციასთან დაკავშირებით სპეციალისტების აზრი განსხვავებულია. როგორც სამშენებლო სამართლის სპეციალისტი უჩა ზაქაშვილი აცხადებს, რომ იპოთეკით დატვირთვის დროს, ბანკები რისკებს ისედაც ითვალისწინებენ.

"უძრავი ქონების გამყიდველები და მყიდველები თავად თანხმდებიან ბინის ფასსზე. იპოთეკით დატვირთვის დროს, ბანკები რისკებს ისედაც ითვალისწინებენ. თავისთვის პროცენტს ყოველთვის იტოვებს, რადგან, სესხის დარღვევის პირობებში, სწრაფი რეალიზება შეძლოს.

საქართველოს ეროვნული ბანკის რეკომენდაციამდეც ბანკები ამ პრინციპით მუშაობდნენ, როგორც გითხარით. ახლა უბრალოდ პროცენტზე შეიძლება ვისაუბროთ, 30% უნდა იყოს 15%, თუ 50%. ეს უკვე სხვა საკითხია, მაგრამ ჩემი მოსაზრებით, ბანკები ამ რეკომენდაციამდეც ითვალისწინებდნენ თავიანთ პრაკტიკაში და ამან ფასებზე რაიმე სახის ზეგავლენა ვერასოდეს მოახდინა. აქედან გამომდინარე სკეპტიკურად ვუყურებ, თუ ეს იმ მიზანს ემსახურება, რომ ფასები დაარეგულიროს”, - განუცხადა "რეზონანსს” უჩა ზაქაშვილმა.

დაქირავებასთან ერთად, მოთხოვნა შემცირდა ყიდვაზეც. "თიბისი კაპიტალის” კვლევაში ნათქვამია, რომ 2023 წლის აპრილში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე აქტივობამ საგრძნობლად იკლო და გაყიდული ბინების რაოდენობა მარტის მაჩვენებელს 25%-ით ჩამორჩა. თბილისში სულ 2512 ტრანზაქცია დაფიქსირდა, რაც 22%-ით ნაკლებია 2022 წლის აპრილთან შედარებით.

„ტრანზაქციების რაოდენობის შემცირების მიუხედავად საშუალო გასაყიდი ფასი სტაბილურ დონეზე შენარჩუნდა და 1177 დოლარ გაუტოლდა, რაც 32%-ით აჭარბებს წინა წლის იმავე პერიოდის მაჩვენებელს. გაყიდვების მნიშვნელოვანი კლების ფონზე ბაზრის ზომა წლიურად 23%-ით შემცირდა და 200 მილიონი დოლარი შეადგინა.

კვლევები ცხადყოფს, რომ საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე სიტუაცია აშკარად შეიცვალა. ბაზარზე აღარც მკვეთრი მოთხოვნაა და ფასმაც გაიაფება დაიწყო.

სწორედ ღირებულების კლებაზე საუბრობს კომპანია "კიბეს” ხელმძღვანელი ნელი გოგუაძე და აცხადებს, რომ შარშანდელთან შედარებით ფასი შემცირებულია.

"ახლა ბინის ქირაზე გადასახადი არავის გაუზრდია, მით უმეტესს 30%-ით. შარშანდელთან შედარებით, ჩვენ რა ბინებიც გვქონდა, პირიქით, ღირებულება დაკლებულია და ეროვნული ბანკის 30% რის საფუძველზეა მოყვანილი არ ვიცი. ასე მოიქცა ძალიან ბევრი ბინის მფლობელი, ისინი ფასებს აკლებენ. გაიაფება უკვე დაწყებულია და ტენდენცია კიდევ გაგრძელდება”, - განუცხადა ნელი გოგუაძემ "რეზონანსს”.

ტენდენციას ადასტურებენ მკვლევარებით "თიბისი კაპიტალის" მონაცემებით, საშუალო გასაქირავებელი ფასის ზრდა შენელებულია და ახლა 1 კვ/მეტრზე 12.8 დოლარს უტოლდებს, რაც 1.6%-ით შემცირებულია მარტთან შედარებით. ზოგდად კი 1 წლის განმავლობაში ქირის გადასახადმა 52%-ით მოიმატა.